Naslednji petek naj bi bili znani rezultati stresnih testov slovenskih bank. Ti rezultati nas bodo najbrž precej šokirali. Vendar pa ne nujno samo zaradi dejanskega stanja v bankah, pač pa delno (ali celo odločilno) tudi zaradi metodologije ocenjevanja. S kolegi smo pred enim mesecem zahtevali, da se metodologija objavi, kar pa se ni zgodilo.

Ob tem pa “iz terena” prihajajo precej grozljive informacije o tem, kdo in kako vrednoti sredstva naših bank. Ekipa, ki vrednoti nepremičnine v eni izmed bank, je prišla iz Bukarešte, medtem ko za glavne revizorje delajo – študenti.

Spodaj je “izpoved insiderja“, ki opisuje, kako so tuji revizorji pristopili k ocenjevanju vrednosti nepremičnin. Tovrstnih zadev sicer načeloma ne objavljam, toda ta opis daje zelo dober vpogled v “resnost” pristopa tujih revizorjev glede ocene vrednosti sredstev bank.

Daleč od tega, da bi se jaz strinjal z metodami vrednotenja, ki so jih uporabljale naše banke, toda od tujih revizorjev bi vseeno pričakoval bolj poglobljene in sofisticirane modele. Konec koncev bi lahko kot izhodišče za vrednost nepremičnin vzeli obstoječe ocene vrednosti nepremičnin s strani GURS in jih nato zmanjšali za določen odstotek (30% ali celo 50%), kar bi bila najbrž bolj realna ocena od ocen “na pamet” in “čez palec”, brez da bi konkretno nepremičnino pogledali ali vedeli, kje se nahaja.

Torej “izpoved insiderja“:

Želim, da se širša javnost v zvezi z ocenjevanjem nepremičnin s strani Ernst & Young ter Oliver Wyman zave, kako lahkotno in neresno se je k temu pristopilo in da niti revizorji niti BS niso odigrali dovolj kakovostne in pametne vloge, ki ji je bila poverjena s strani ljudstva.

Najpomembnejše lastnosti tega ocenjevanja so:

1. Nesprejemanje tehnične podpore s strani bank: banke smo jim ponujale podporo, a je niso hoteli. Podpora bank ocenjevalcem vrednosti bi bila, da bi jim predstavili podatke v bankah, kakšna je hierarhija in natančnost podatkov ter tudi kje in kakšni podatki niso kredibilni. Predstavili bi jim modele vrednotenja s strani GURS-a, ki so pripravljeni zelo kakovostno in natančno ter dajejo konzervativne vrednosti nepremičnin, ki jih akceptira tudi BS za stanovanjske nepremičnine. Prav tako smo jim predlagali »pomoč na terenu«, ki bi ocenjevalce seznanila, kateri objekt je v zastavi in kateri ne. Oni kot nemci, francozi ali poljaki namreč niso sposobni v zemljiški knjigi določiti, kaj je v zastavi oz. na katerem mestu je vpisana banka, saj je to že za povprečnega Slovenca pretežka materija. Tuji ocenjevalci nimajo niti osnovne orientacije o tem kaj  GURS-ova aplikacija ima in česa nima, povrhu vsega pa je še v slovenščini. Nekaj malega jim je pomagala BS. Naše pomoči, da jim na lokaciji samo pokažemo, kaj je v zastavi ter jim hkrati na GURS-ovi sliki pokažemo katere nepremičnine so to, niso želeli sprejeti. To je problematično predvsem zaradi kakovosti vhodnih podatkov.

Nekatere banke so želel, da bi ocenjevalcem na nekaj urnem izobraževanju podajo osnovno orientacijo o tem, kaj imamo in česa ni mogoče zagotoviti, kaj je osnovni element in kako ta osnovni element prikazujemo (stanovanje, parcela, hiša, poslovni objekt). To se je izkazalo kot pomembno, saj so namesto enoličnega identifikatorja nepremičnine (temu včasih pravimo EMŠO nepremičnine) ta identifikator ustvarjali z linkanjem podatkov, ki so jih dobili iz bank. Te identifikatorje bi jim lahko banke tudi same poslale. Časovno bi nam ta aktivnost vzela samo nekaj dni, ne pa 3 tedne, kot so jih za to porabili.

2. Metode ogleda nepremičnin: Nekaj nepremičnin, večinoma večje, si bodo natančneje ogledali, čeprav je vprašanje, kako bo izgledal ta ogled, če jih niti vratar ne bo spustil skozi. Veliko več jih bodo ovrednotili z metodo »drive-by«, še veliko več pa z »desktop« metodo, kar pomeni, da si nepremičnine ne bodo niti pogledali. Situacijo poslabšuje dejstvo, da je tudi ogled ortofoto fotografij nemogoč, ker je GURS izklopil funkcijo grafičnega ogleda. Glede na razpoložljive informacije, bodo metodo ogleda uporabili pri okoli 5 % nepremičninah, »drive-by« pri 20 %, preostale  pa po »desktop« metodi. A si predstavljate, da nekdo, ki pride iz Pariza, Londona ali Frankfurta, uporablja »desktop« metodo? Takšen način je smiseln le za lokalne eksperte, ki poznajo teren in nepremičnine.

3. Pasivnost predstavnikov BS: BS je bila preveč pasivna in je preprosto verjela, da imajo ocenjevalci zagotovljeno podporno osebje, ki jih bo vozilo od nepremičnine do nepremičnine in bodo opravljali oglede. V bistvu je BS verjela, da imajo ocenjevalci vse pod kontrolo, pa tega niso imeli. Na to so jih nekateri tudi opozorili. Vzrok za pasivnost verjetno tiči predvsem v tem, da BS nima niti enega usposobljenega strokovnjaka za vrednotenje nepremičnin. Vsi so »priučeni strokovnjaki« in takšen je tudi nivo znanja. Ne poznajo vseh »trikov« pri vrednotenju, tj. kje so elementi manipulacije v vrednosti po izbrani metodi, kaj so primerni diskonti pri dohodkovni metodi, kje je in kje ni mogoče prirejati rezultatov cenitev, na kaj je potrebno biti pozoren in kaj so relevantni vhodni podatki. To pomeni, da nimajo niti ene osebe, ki bi strokovno parirala Oliver Wymanovim cenilcem in s tem zagotovila logičen okvir ter bi Oliver Wyman in Ernst & Young prisilila v dodatne elemente, nepomembne elemente pa bi izbrisala.

4. Iskanje nepremičnin: Že od samega začetka so ocenjevalci trmasto vztrajali na tem, da jim damo točen naslov nepremičnine in poštno številko. Moramo pa vedeti, da so za banke, ki imajo v zastavi nepremičnino, bolj pomembne parcelne številke in ZK izpisek. To je podatkovni temelj, sam naslov pa je precej manj pomemben. Banke namreč opozorimo komitenta, katerega naslov nam je znan, da bomo pričeli izvršilni postopek na tej in tej parceli (stavbi) in nas sam naslov nepremičnine ne zanima. Njihova in naša izhodišča so bila različna. Zanimivo je tudi to, da smo velikokrat povedali, da če je parcela nepozidana, nima naslova, kar je ocenjevalcem predstavljalo velik problem, saj niso imeli niti malo orientacije, kje in kaj predstavlja določena parcela. Nekatere primere so potem rešili tako, da so jim banke označevale parcele v Google Earth, saj je bil dostop do grafičnih predlog na GURS-ovem serverju onemogočen.  Bolj smiselno bi bilo, da bi se namesto tega postopka označevanja nepremičnin z njimi odpeljali na teh nekaj mest in jim v živo pokazali, katere nepremičnine so to.

5. Izločitev kontaktov z Oliver Wymanom: Zanimivo je to, da vsa korespondenca (confirmation, Google Earth, kje kaj je, itd.) poteka preko predstavnikov Ernst & Young. Pri nas nismo v dveh tednih niti enkrat uspeli govoriti z ocenjevalci, da bi jih usmerjali vsaj prek telefona. Ernst & Young preprosto ni dovolil neposredne telefonske komunikacije, zato je bila korespondenca vedno samo pisna.

Po nekaj dneh smo ugotovili celo to, da ocenjevalci Oliver Wyman detektirajo parcelo tako, da iz portala PROSTOR pridobijo GPS koordinate in se tja odpeljejo, čeprav je jasno, da je GPS koordinata samo ena točka, tako da je nemogoče iz tega podatka razbrati, kateri del tistega zemljišča je v zastavi in kateri ne.

Takšno iskanje parcel preko GPS koordinat je gotovo manj pregledno in učinkovito, kot če bi upoštevali številke parcel na portalu PROSTOR ter opazovali in določali zadeve na licu mesta ob naši pomoči – ocenjevalci pa so se naslonili le na GPS koordinate. Ampak kaj koristijo koordinate točke, če imaš opravka z nekaj tisoč ali nekaj deset tisoč kvadratnimi metri zemljišča. Pa saj ocenjevalec ne more vedeti, ali je zemljišče S, J, V ali Z od te točke. Kako naj to ve, če pozna samo točko oz. GPS koordinato?

6. Njihovo vrednotenje stanovanjskih nepremičnin v dveh tednih: Sami so konstruirali model vrednotenja za stanovanjske nepremičnine, čeprav imajo v GURS-u odlično  urejene statistično-matematične modele za posamezna področja in model za posamezne vrste nepremičnin (industrijske, stanovanja, hiše, pisarne, drugi poslovni prostori). Kakšen model so naredili v enem tednu, si lahko samo predstavljamo. Namesto da bi se oglasili na GURS-u in se pustili v nekaj urah podučiti, kakšne modele in vhodne podatke je pri tem upošteval GURS, ki ima podatke za 4,5 mio nepremičnin, so model izdelali sami. Jasno je, da je to ena sama žalost. Ko smo jih vprašali, zakaj ne gredo na GURS in vzamejo GURS-ovega modela, so rekli, da nam Evropska komisija (EK) čisto nič več ne verjame. Zanimivo pri tem pa je bilo, da so podatkov o površini nepremičnina s strani GURS-a  verjeli in jih sami uporabljali.

7. Izklop portala PROSTOR: Ob trenutku izklopa grafičnega pregledovalnika nepremičnin s strani GURS-a pa smo bili 2 tedna brez kakršnihkoli podatkov. Rezultat tega je bil, da ocenjevalci veliko podatkov niso imeli in se niti niso znali orientirati v prostoru, da bi s 100 % gotovostjo identificirali nepremičnino.

Bistvene stvari, ki jih ocenjevalci sploh niso upoštevali:

1. Niso vedeli, ker niso povpraševali, ali jih zanima neto ali bruto površina stavbe, ali jih zanima velikost kleti, mansarde ali podobna površina prostorov, ki niso najboljši. Gotovo so ene banke poročale bruto, druge pa neto, česar sploh nihče ne ve.
2. Ni jih niti zanimalo, na katerem mestu smo banke vpisane s hipoteko, saj o tem podatku niso povpraševali in nikoli to ni bil predmet pogovora. Ni namreč vseeno, ali je banka vpisana na prvem, drugem ali kateremkoli nadaljnjem mestu. To je bistven podatek, kot je bistveno to, da veš, koliko hipotek je vpisanih pred teboj.
3. Niso upoštevali, da površina objekta v GURS-u ni nujno pravilna, saj je to Balkan in jih je veliko prijavilo manjšo površino, kot jo v resnici ima. Popis nepremičnin je bil tam okoli leta 2008.

Čeprav sem žalosten, da se to sploh dogaja v Sloveniji, pa postanem zelo žalosten, ko vidim, da nam bo za to »šlampasto oceno vrednosti« nekdo zaračunal 21 mio EUR, nekateri pa pravijo, da je cena že 30 mio EUR.