Jasmina Držanič

Pred tedni sem opisala, kako v Franciji obdavčujejo nepremičninsko premoženje. Mnenja sem, da bi morali nekaj smiselno podobnega uvesti tudi pri nas. Obstaja več razlogov za to:

Prvič, ta davek ima v sebi elementarno pravičnost, ker obdavčuje samo najbolj bogata gospodinjstva. Zavezanci za ta davek so ljudje, ki imajo nadpovprečno veliko nepremičninskega premoženja v Franciji (tudi tujci). Osnova za davek je vsota vrednosti nepremičnin manj neodplačana glavnica kreditov, ki so bili namenjeni za nakup in prenovo teh nepremičnin.  Davčna obveznost ulovi ljudi, ki so kupili nepremičnine brez kreditov, večina državljanov, ki je varčevala in sedaj odplačuje kredite, davka na nepremičninsko premoženje ne plačuje. V Franciji davek na nepremičninsko premoženje doseže najbolj premožno družbeno skupino (5% najbolj bogatih). Če je država tako ali drugače omogočila tej družbeni skupini, da ima več premoženja, naj potem tudi plačuje davke. Ta logika je tudi v političnem smislu zelo praktična, ker so tudi konservativne stranke precej zadržane v tem, da bi  brezrezervno zagovarjale najbolj bogate, ker taka pozicija ne prinese glasov na volitvah.

Drugič, davek, ki obdavčuje nadpovprečna nepremičninska premoženja posredno in učinkovito zaustavlja rast prodajnih cen nepremičnin in s tem tudi preprečuje nadaljnje cenovne balone nepremičnin. Francoska meja za obdavčitev je v letu 2024 1,3 milijone EUR. Za to ceno se proda kakih 90 m² stanovanja v centru Pariza (Avenija Haussman) ali pa podobna površina na francoski rivieri. To so površine, ki jih imajo v lasti in jih kupujejo ljudje iz zgornjega srednjega sloja (funkcionarji, bolje plačani javni uslužbenci ipd) in ki hkrati predstavljajo spodnji del piramide najbolj premožnih ljudi, ki plačujejo davek na nepremičninsko premoženje. Če se želi take nepremičnine še naprej prodajati, se s ceno ne more iti v višave. Kupci iz zgornjega dela srednjega sloja namreč naredijo davčno matematiko in če ta pokaže, da bodo plačali večji znesek davka, potem nepremičnin ne bodo kupili. In skladno s tem davek na nepremičninsko premoženje predstavlja strop pri oblikovanju prodajne cene kvadratnega metra v hišah in stanovanjih in potem ima to učinek tudi na prodajne cene pri manjših nepremičninah. Lastniki bistveno večjih nepremičnin (stanovanja z 250 in več kvadratnimi metri, vile, kjer je v prodajno ceno vključeno tudi veliko prestiža) so tudi bistveno bolj premožni in toliko, kot morajo plačati davka zaradi nepremičninskega premoženja, verjetno porabijo ob enem povprečnem shoppingu.

Tretjič, davek omogoča, da se nedvoumno ugotovi, v kakšni funkciji so nepremičnine in ali so prazne ali ne. Francija je precej natančno (v začetku teksta je povezava na člene) določila, katere nepremičnine se vključi v izračun davčne osnove (kmetijske in gospodarske nepremičnine niso predmet obdavčitve). In če niso v prvem letu tega zakona uspeli določiti, koliko bivalnih nepremičnin je praznih, koliko jih je v ekonomski funkciji (oddajanje), so po nekaj letih to ugotovili. In je sedaj manj politikantskega govorjenja o »ogromno praznih stanovanjih, ki se jih ne uporabi«.  Zakon tudi  ulovi poskuse, da bi se nepremičnine prenesle v gospodarske subjekte in bi se izognili davku na nepremičninsko premoženje. Če je imel kdo idejo, da bi svoja stanovanja prestavil v kakšen d.o.o., in je to tudi storil, mora francoski davčni upravi dokazovati, da mu ta dejavnost prinaša več kot 50% vseh letnih prihodkov in šele po tem ne plačuje davka za nepremičninsko premoženje.

Precej velika verjetnost je, da bi v primeru, da bi se v Sloveniji odločili za tako obdavčitev, zgodile vse tri točke. Je pa glavni smisel take obdavčitve (in tega Francija nima) v zagotoviti davčnega prihodka za to, da potem lahko država sistemsko financira gradnjo javnih neprofitnih stanovanj. Francija namreč 2,5 milijarde EUR (0,3% od francoskega BDP) dobi v proračun, pri stanovanjski politiki so pa zadevo zanemarili na podoben način kot pri nas zadnjih 30 let.

Težava tega teksta je, da lahko samo ugibam, kolikšno je nepremičninsko premoženje, ki bi se ga dalo obdavčiti na podoben način, kot to počnejo v Franciji. In zato ne morem oceniti materialnosti obdavčitve. Edino kvalitetno oceno se dobi v obdobju, ko ste pripravlja zakonodaja za tako obdavčitev.

Zdaj pa se iz davčnega področja selimo na stanovanjsko politiko. Neustrezna preskrba s stanovanji (razen na Dunaju) postaja vedno večji socialni in politični problem. Ki se trajno reši samo na en način, in to tako, da se povečuje obseg in delež javnega neprofitnega stanovanjskega fonda. Wiener Wohnen (javno podjetje, ki ima v lasti največ neprofitnih stanovanj) je finančno samozadosten. Najemnine, ki jih dobi vsako leto, zadoščajo za to, da vsako leto zgradi nova stanovanja, kupuje parcele ipd. in da prebivalec Dunaja ve, da če se bo danes postavil v vrsto za stanovanje, ga bo v znosnem obdobju 2-3 let tudi dobil. To bistveno pospeši osamosvojitev mladih. Za stanje finančne samozadostnosti javnega investitorja v neprofitna stanovanja so na Dunaju potrebovali več kot 70 let. Pred tem pa je javni investitor dobival državne vire. Zakaj?

Kdor ima osnovna znanja iz financiranja projektov, ve, da imamo za projekt lastna in sposojena sredstva. In da imamo lahko samo toliko sposojenih sredstev, da bomo z denarjem iz projekta lahko odplačevali kredite. Če to apliciramo na gradnjo neprofitnih stanovanj: za novo serijo neprofitnih stanovanj si lahko investitor sposodi samo toliko denarja kot ga bo lahko vrnil iz najemnin, ki bodo prišle iz teh stanovanj (in da bo zraven ostal denar za vzdrževanje in upravljanje). Tu se predpostavlja sposojane pri multilateralnih bankah, pa tudi te imajo svoje omejitve v tem, kolikšen odstotek od višine investicije kreditirajo.

Kar pomeni, da je za gradnjo novih neprofitnih stanovanj zgolj posojila ne zadoščajo in je treba imeti lastne vire. Javni investitor ima od lastnih virov samo denar iz najemnin. Če ima manjši stanovanjski fond, je tudi letna masa najemnin manjša. Če je politična usmeritev, da se poveča gradnja javnih neprofitnih stanovanj, to posledično pomeni, da je treba javnemu investitorju zagotoviti sistemska javna sredstva. Če se želi, da se vsako leto gradijo nova javna neprofitna stanovanja, to pomeni, da je potrebno vsako leto zagotavljati sistemsko financiranje s strani države. In tu sta samo dve možnosti: da se denar pobere skozi prispevek ali pa skozi davek. Če izhajamo iz dejstva, da je pri nas delo preveč obremenjeno, kapital in premoženje pa manj, potem ni druge, kot da se obdavči premoženje.

Če se tako investiranje vsako leto ponavlja s konstantnim delom sistemskega vira in vedno večjo količino denarja iz najemnin, se skozi leta zmanjšuje obseg kreditiranja in kdor ima veselje do excela, lahko tudi izračuna, kdaj pride do finančne samozadostnosti javnega investitorja. Večja gradnja javnih neprofitnih stanovanj lahko poveča tudi interes za koncesije za gradnjo neprofitnih stanovanj. In tudi na vpliva na cene pri gradnji na trg. In daje stabilnost gradbeni panogi. In, če smo zelo optimistični, prinese tudi več kvalitetno oblikovanih sosesk z zelenimi površinami. Ker v zadnjih desetih letih je zaradi varčevanja pri arhitekturi v sklopu gradnje za trg nastalo toliko grdih objektov, da bi jih morebiti veljalo obdavčiti s kakšnim drugim davkom….

Skratka, če se obdavči nepremičninsko premoženje najbolj bogatega dela in se ta sredstva plasirajo v spodbujanje gradnje javnih neprofitnih stanovanj, bi to prineslo veliko pozitivnih učinkov za skupnost. Tudi bi veljalo razmišljati o tem, da je davčni zavezanec oproščen plačila tega davka, če svoje nepremičnine poveri v dolgoročni najem javni službi za neprofitno oddajo stanovanj.